토지적성평가 제도

평가 대상 및 단위

• 대상 : 시 군단위의 全 용도지역(주거 · 상업 · 공업지역 및 민통선지역 제외)
• 단위 : 필지단위 시행원칙(단, 산악형 도시 등 지역여건에 따라 필요한 경우 격자단위 시행 가능)

평가 수행절차

평가지표 선정

• 평가지표는 필수지표와 선택지표를 사용하며, 필수지표는 개발적성과 보전적성별로 구분된 평가지표를 모두 사용하고, 선택지표는 도시계획위원회의 자문을 거쳐 개발적성과 보전적성별로 각각 2개씩 선정하여 사용
• 기초자료의 미비 및 지역특성상 아래의 선택지표를 선정하여 사용하는 것이 곤란하거나 그 평가지표를 사용하는 것이 비합리적이라고 판단되는 경우에는 도시계획위원회의 자문을 거쳐 이를 대체하는 별도의 지표를 신설 및 사용 가능
• 종전에 도시계획위원회의 자문을 거쳐 선정된 선택지표나 신설된 지표를 적용하는 경우에는 별도로 도시계획위원회의 자문을 거치지 아니하고 그 지표를 사용가능

적성구분에 따른 평가지표군의 필수지표와 선택지표 내용입니다.

적성구분	평가지표군
	필수지표	선택지표
개발적성	경사도, 표고, 기개발지와의 거리, 공공편익시설과의 거리	도시용지비율, 용도전용비율, 도시용지 인접비율, 지가수준, 도로와의 거리
보전적성	경지정리면적비율, 생태 · 자연도 상위등급비율, 공적규제지역면적비율, 공적규제지역과의 거리	전 · 답 · 과수원면적비율, 농업진흥지역비율, 임상도 상위등급비율, 보전산지비율, 경지정리지역과의 거리, 하천 · 호소 · 농업용 저수지와의 거리, 바닷가와의 거리

지표별 평가기준 설정

• 경사도는 해당 지역에서 도출된 퍼지함수에 기초하여 평가대상토지의 경사도에 대한 점수값을 아래 사례와 같이 산출하여 사용

경사도별 개발적성관련 평가의 점수: 경사도에 따른 개발적성관련 평가의 점수입니다.

경사도(도)	5 미만	5 ~ 10 미만	10 ~ 15 미만	15 ~ 20 미만	20 이상
개발적성관련 평가의 점수	100	100 미만 ~ 65	65 미만 ~ 35	35 미만 ~ 0	0

• 표고는 해당 지역에서 도출된 퍼지함수에 기초하여 평가대상토지의 표고에 대한 점수값을 아래 사례와 같이 산출하여 사용

표고별 개발적성관련 평가의 점수: 표고에 따른 개발적성관련 평가의 점수입니다.

표고(m)	50미만	50 ~ 100 미만	100 ~ 150 미만	150 ~ 200 미만	200 이상
개발적성관련 평가의 점수	100	100 미만 ~ 65	65 미만 ~ 35	35 미만 ~ 0	0

• 각종 지역특성 측정지표(도시용지비율, 용도전용비율, 경지정리면적비율, 전 · 답 · 과수원면적비율, 생태 · 자연도상위등급비율, 공적규제지역면적비율, 도시용지 인접비율, 지가수준, 농업진흥지역비율, 임상도 상위등급비율, 보전산지비율)는 최소행정구역단위인 법정동 · 리별로 산정하며, 그 비율값이 소속 시 · 군내의 모든 법정동 · 리별 비율값의 분포에서 차지하는 상대적 위치에 따라 아래 사례와 같이 점수값을 산출하여 사용

해당 시군의 상위분포범주별 점수: 해당 시군의 상위 분포범주 구분에 따른 점수 표입니다.

해당 시 · 군의 상위분포 범주	상위 20% 미만	20% ~ 40% 미만	40% ~ 60% 미만	60% ~ 80% 미만	80% ~ 100%
개발적성관련 평가의 점수	100	100 ~ 80	80 ~ 60	60 ~ 40	40 ~ 20

• 각종 입지특성 측정지표(공공편익시설과의 거리, 기개발지와의 거리, 경지정리지역과의 거리, 공적규제지역과의 거리, 도로와의 거리, 하천 · 호소 · 농업용 저수지와의 거리, 바닷가와의 거리)는 평가대상토지별로 측정하며, 그 중 공공편익시설과의 거리지표는 해당 지역에서 도출된 중력모형에 기초하여 그 평가대상토지까지의 최단거리에 대한 점수값을 사례와 같이 산출하여 사용 그 외의 입지특성 측정지표는 해당 지역에서 도출된 퍼지함수에 기초하여 그 최단거리에 대한 점수값을 아래 사례와 같이 산출하여 사용

공공편익시설과의 거리 별 개발적성관련 평가의 점수: 공공편익시설과의 거리에 따른 개발적성관련 평가의 점수입니다.

공공편익시설과의 거리(km)	1미만	1 ~ 2 미만	2 ~ 3 미만	3 ~ 4 미만	4 이상
개발적성관련 평가의 점수	100	100 미만 ~ 25	25 미만 ~ 11	11 미만 ~ 6	6 미만

기개발지와의 거리 별 개발적성관련 평가의 점수: 기개발지와의 거리에 따른 개발적성관련 평가의 점수입니다.

기개발지와의 거리(km)	1미만	1 ~ 1.5 미만	1.5 ~ 2 미만	2 ~ 3 미만	3 이상
개발적성관련 평가의 점수	100	100 미만 ~ 65	65 미만 ~ 35	35 미만 ~ 0	0

경지정리지역과의 거리 별 보전적성관련 평가의 점수: 경지정리지역과의 거리에 따른 보전적성관련 평가의 점수입니다.

경지정리지역과의 거리(km)	0.5 미만	0.5 ~ 1 미만	1 ~ 1.5 미만	1.5 ~ 2 미만	2 이상
보전적성관련 평가의 점수	100	100 미만 ~ 65	65 미만 ~ 35	35 미만 ~ 0	0

공적규제지지역과의 거리 별 보전적성관련 평가의 점수: 공공규제지지역과의 거리에 따른 보전적성관련 평가의 점수입니다.

공적규제지역과의 거리(km)	0.2 미만	0.2 ~ 0.5 미만	0.5 ~ 1 미만	1 ~ 1.5 미만	1.5 이상
보전적성관련 평가의 점수	100	100 미만 ~ 65	65 미만 ~ 35	35 미만 ~ 0	0

• 각 지표의 점수값 산출사례는 예시이므로 토지적성평가 시행주체는 도시계획위원회의 자문을 거쳐 해당 지역실정에 적합한 지표별 평가기준을 결정하여 적용해야함. 다만, 종전에 도시계획위원회의 자문을 거쳐 결정 · 사용된 지표별 평가기준을 동일하게 적용하고자 하는 경우에는 도시계획위원회의 자문을 거치지 아니하고 그 평가기준을 사용 가능

지표별 적성값 및 종합적성값 산정

• 평가지표별 점수값을 적성별로 합산하여 개발적성값(C)과 보전적성값(D)을 각각 산출
• 개발적성값에서 보전적성값을 차감(C-D)하여 평가단위별 토지의 종합적성값(S)을 산정
• 필지별 종합적성값은 해당 시 · 군 전체의 평가대상토지의 적성값 평균과 표준편차를 이용하여 표준정규분포곡선상의 표준화값(Zi)으로 변환

보전대상지역의 별도분류

• 평가대상토지의 객관적 상황에 비추어 절대적인 보전요소를 가진 지역 안의 토지에 대해서는 필지별 표준화값에도 불구하고 별도로 보전대상지역으로 분류
• 토지적성평가 시행주체는 도시 및 지역정책상 보전대상지역을 확대할 필요가 있는 경우에는 판정기준을 합리적으로 강화 · 조정하여 적용가능
• 토지적성평가 시행주체는 자연보전 판정기준의 임상도(영급)와 수질보전 판정기준의 적용이 해당 토지의 지형, 입지여건 등 지역여건에 맞지 않는 경우 도시계획위원회의 심의를 거쳐 판정기준 완화 적용가능

자연보전, 수질보전, 계획보전에 따른 보전대상지역 판정요소 및 판정기준:자연보전,수질보전,계획보전 부문에 따른 보전대상지역판정요소와 판정기준 정보입니다.

부문	보전대상지역 판정요소	판정기준
자연보전	생태 · 자연도	1등급 , 별도관리지역
	임상도 (영급)	5영급 이상인 지역
수질보전	국가하천 및 지방하천(종전 지방1급하천에 한함)의 양안중 하천의 경계로 부터의 거리	300m 내외의 집수구역
	상수원보호구역으로부터의 거리	동일수계지역내 1km 내외의 집수구역
	유효저수량 30만㎥ 이상인 호소 · 농업용저수지 만수위선으로 부터의 거리	300m 내외의 집수구역
수질보전	재해발생위험지역	해당지역
	경지정리지역	해당지역
	공적규제지역	해당지역
	공간정책 및 계획상 보전이 필요한 지역	해당지역
	위의 보전대상지역 판정요소에 해당하는 지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 지역	해당지역

평가결과의 활용

토지적성평가를 위해 구축한 기초자료 및 평가결과를 체계적으로 관리하고, 도시 · 군 기본계획 및 관리계획 수립을 위한 기초자료로 활용

평가결과의 검증

토지적성평가 시행주체는 한국국토정보공사(이하 "검증기관"이라 한다)와 협의하여 지침에 의한 토지적성평가 결과의 검증을 검증기관에게 의뢰하여야 하며, 검증기관으로부터 통보된 검증의견을 반영하여야 함

입안구역의 적성등급 부여

• 보전대상지역으로 별도분류한 토지는 도시 · 군관리계획의 입안구역에서 제외하는 것을 원칙함. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 지역을 도시 · 군관리계획의 입안구역에 포함시킬 수 있음

  보전대상지역 판정요소의 기초자료가 부정확하여 현황과 다를 경우

  계획보전부문(공간정책 및 계획상 보전이 필요한 지역은 제외한다) 및 자연보전부문(생태자연도의 별도관리지역은 제외한다)에 해당하는 지역 중 도시 · 군관리계획 입안권자가 세부적인 평가결과를 적용할 필요가 있다고 인정하는 경우

  지역여건이나 계획의 특성 등에 따라 해당 토지의 보전요소를 고려한 계획을 수립하고, 도시 · 군관리계획의 입안구역에 포함시킬 필요가 있는 경우

• 도시 · 군관리계획의 입안구역에 대해서는 평가대상토지별 표준화값(Zi)을 평가대상토지별 면적으로 가중평균하여 입안구역 표준화값을 산출

  - 사례

  

< OO시 입안구역 검토 사례 >

토지	평가대상토지별 표준화값(Zi)	평가대상토지별 면적
○토지	-2.5	20
◇토지	1.2	30
□토지	-2.2	50
△토지	3.0	30

• 토지적성평가 시행주체는 도시계획위원회의 자문을 거쳐 해당 시 · 군의 도시 · 군기본계획, 보전대상지역의 면적, 표준화값(Zi)에 따른 각 구간별 면적 및 필지 분포 등을 종합적으로 고려하여 기준 표준화값(Zi)을 결정함

※ 종전에 도시계획위원회의 자문을 거쳐 결정된 기준 표준화값(Zi)을 그대로 적용하는 경우에는 도시계획위원회의 자문을 거치지 아니할 수 있음

• 입안구역 적성등급은 입안구역의 표준화값에 따라 가등급 · 나등급 · 다등급 · 라등급 및 마등급으로 구분하여 부여함

< 입안구역 적성등급의 부여사례 >

적성등급	가등급	나등급	다등급	라등급	마등급
기준표준화값	Zi < -1.5	-1.5 ≤ Zi < -0.5	-0.5 ≤ Zi < 0.5	0.5 ≤ Zi < 1.5	1.5 ≤ Zi
비고	보전적성 강함				개발적성 강함

입안구역 적성등급의 활용방법

• 입안구역 적성등급은 도시 · 군관리계획 입안권자가 정한 입안구역 적성등급 적용기준에 따라 해당 도시 · 군관리계획의 입안 여부를 판단하는 데 활용함
• 입안구역 적성등급 적용기준은 사례와 같이 입안 가능, 입안 제한 등으로 구분하고, 각 구분에 따른 적성등급의 분류는 도시 · 군관리계획 입안권자가 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정 또는 변경함
• 입안구역 적성등급 적용기준은 해당 지역의 공간구성에 관한 정책방향, 지역실정 등을 고려하여 용도지역별로 세분하여 정하거나, 도시 · 군관리계획의 유형 등에 따라 다르게 정할 수 있음

< △△시의 입안 구역 적성등급 적용기준(예시) >

구분	입안제한	심의를 걸쳐 입안여부 결정	입안가능
입안구역 적성등급	가, 나	다	라, 마

• 도시 · 군관리계획 입안권자는 다음의 어느 하나에 해당하여 입안구역 적성등급 적용기준을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 판단하는 경우에는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 도시 · 군관리계획 입안 가능

  자연환경이나 지형지세에 의존하여 개발 · 설치하는 도시 · 군계획시설이나 관광 · 휴양형 지구단위계획 및 관광 · 휴양형 개발진흥지구를 위한 경우

  토지적성평가 실시 후에 발생한 개발구역(주거 · 상업 · 공업지역 등) 지정, 공적규제지역 해제 등의 여건 변화에 따라 해당 도시 · 군관리계획 입안구역의 적성등급이 입안가능한 등급으로 변동될 가능성이 있는 경우

  용도지역이 지정되지 않은 지역이 입안구역 적성등급으로 인해 도시ㆍ군관리계획 입안이 제한되어 있는 경우(용도지역을 지정하려는 경우로 한정한다)

토지적성평가 결과의 제공

• 토지적성평가 시행주체 이외의 자가 법 제26조에 따라 도시 · 군 관리계획의 입안을 제안하려는 경우 토지적성평가 시행주체에게 해당 입안구역의 토지적성평가 결과의 확인을 요청할 수 있으며, 이 경우 지침에 따른 신청서류에 다음 서류를 첨부하여 토지적성평가 시행주체에게 제출해야함

  사업계획서(시행자, 사업기간, 토지매입 · 사업시행 · 재원조달계획 등 포함)

  편입토지조서

  입안구역의 경계를 표시한 전산자료

• 토지적성평가 결과의 확인을 요청받은 토지적성평가 시행주체는 해당 입안구역에 대한 토지적성평가 확인서를 발급하여야 하며, 이 경우 토지적성평가 확인서 내용 외에 필지별 평가값은 제공하지 아니함
• 토지적성평가 시행주체는 토지적성평가 확인서를 발급하는 경우, 평가 실시 후에 여건 변화가 발생하였는지 여부를 검토하고 확인서를 발급해야함